سرقفلی چیست؟

به طور کلی باید اشاره کرد که سرقفلی حقی است که براساس آن، مستاجر می‌تواند از ملک تجاری با پرداخت مبلغی کم به‌عنوان اجاره بها استفاده کند و با پایان یافتن مدت اجاره، به‌ تصرف ملک اجاره‌ای ادامه دهد. به‌عبارت دیگر سرقفلی، مبلغی است که مستاجر به مالک در قالب یک قرارداد، می‌پردازد و براساس توافق، از منافع ملک تجاری با اجاره‌ای ناچیز بهره می‌برد.

توجه داشته باشید که این موضوع تنها در مورد املاک تجاری کابرد دارد و برای ملک مسکونی تعریف نشده است. چنانچه فردی یک دهنه مغازه متروکه را از صاحب آن اجاره کند و با روش‌های نوین فروش مجموعه را بالا ببرد و اسم و شهرتی به فروشگاه ببخشد، با پایان مدت اجاره، تمامی زحمات او زایل خواهد شد. از این‌رو در قانون برای املاک تجاری، قوانینی در نظر گرفته شده تا از حق این‌گونه مستاجران دفاع کند. در ادامه این مطلب به جزئیات بیش‌تری راجع به این موضوع خواهیم پرداخت و به طور دقیق به آن اشاره خواهیم کرد.

تعریف سرقفلی 

بهتر است بدانید که خرید مغازه با سرقفلی تشریفاتی مخصوص به‌خود را دارد. این عبارت، از زمان‌های قدیم در کشور ما رایج بوده است. براساس این قرارداد، مستاجر در ابتدا، مبلغی را به مالک تقدیم می‌کند و بر این اساس، اجاره بهای کمی را در طول دوره خواهد پرداخت. همچنین از طرف دیگر، مالک موظف می‌شود با انقضای زمان اجاره، قرارداد با همان مستاجر را تمدید کند.

به‌این ترتیب، مستاجر حق اولویت نسبت به‌سایر افراد را پیدا می‌کند. تا قبل از سال ۱۳۷۶، حق کسب و پیشه و سرقفلی یکسان شناخته می‌شد و براساس این قانون، چنانچه ملک به شخص دیگری واگذار شود، با پایان یافتن زمان اجاره، مالک جدید حق ندارد قرارداد را فسخ کند مگر این‌که مبلغی را به‌عنوان حق کسب و پیشه به‌او بدهد. اما در قوانین سال ۷۶ به بعد، مالک با پایان یافتن قرارداد می‌تواند، مستاجر را مرخص کرده و حکم تخلیه را بگیرد. حق سرقفلی برخلاف کسب و پیشه به‌صورت خودکار صورت نمی‌گیرد. پس مستاجر باید هنگام عقد قرارداد با مالک به توافق برسد و حق را در ابتدا دریافت کند.

تعریف حق کسب و پیشه 

در حالت کلی حق کسب و پیشه به معنای شهرت تجاری و قدرت جذب مشتری توسط مستاجر یک ملک تجاری در طول مدت کسب و پیشه و تجارت در آن مکان تجاری است. به عنوان مثال می‌توان گفت، در صورتی که مستاجری یک مغازه خالی و بدون فعالیت تجاری را به مدت دو تا سه سال اجاره کند و در این مدت با تبدیل این مغازه به یک فروشگاه غذایی معروف یا یک فروشگاه برند، باعث ‌شود تا ارزش افزوده ویژه‌ای به آن مغازه اضافه شود، حق کسب و پیشه به آن تعلق می‌گیرد. در این شرایط شاید امکان تصور این موضوع باشد که مستاجر این حق را دارد تا پس از چند سال فعالیت تجاری در یک مکان خاص و ایجاد ارزش افزوده تجاری برای آن مکان، حقی را به عنوان حق کسب و پیشه در محل، از مالک درخواست کند.

اما سوالی که‌ در حال حاضر مطرح می‌شود این است که چگونه می‌توان حق کسب و پیشه را درخواست کرد؟

در پاسخ به این سوال باید گفت که قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 به تصویب رسید و بر اساس آن حق مستقلی را به نام حق کسب و پیشه برای مستاجر به رسمیت شناخت. توجه داشته باشید که این حق در نتیجه مرور زمان و کسب شهرت و اعتبار تجاری و کسب مشتری در یک مکان تجاری خاص، برای مستاجر ایجاد می‌شد. در حقیقت حق کسب و پیشه به واسطه اجاره ملک تجاری، خود به خود برای مستاجر ایجاد نمی‌شود، بلکه در صورت تلاش مستاجر برای کسب شهرت تجاری و جذب مشتری، در طول زمان ایجاد خواهد شد.

گفتنی است حق کسب و پیشه البته میزان مشخصی ندارد؛ با این حال اگر در قرارداد اجاره حق واگذاری مورد اجاره به دیگری به مستاجر داده شده باشد، مستاجر می‌‌تواند به موجب سند رسمی، مکان تجاری را به مستاجر دیگری اجاره دهد و در ازای این واگذاری، حق کسب و پیشه خود را مطالبه کند، اما اگر در قرارداد اجاره، حق واگذاری مورد اجاره به دیگری سلب شده باشد و مالک بخواهد ملک را تخلیه کند، در این صورت، در پایان قرارداد باید مبلغی را به عنوان حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر پرداخت کند.

میزان و ارزش سرقفلی توسط چه کسی تعیین و به چه کسی پرداخت می‌شود

در زمان عقد قرارداد مالک و مستاجر توافق می‌کنند که مالک هر سال با نرخ اجاره متعارف سال جدید باز هم ملک را به همین مستاجر اجاره دهد. در این صورت اگر با تمام شدن قرارداد مالک دیگر تمایل به تمدید قرارداد نداشته باشد، باید مبلغی تحت عنوان سرقفلی به مستاجر بپردازد. همچنین در زمان عقد قرارداد مالک و مستاجر توافق می‌کنند که مالک باید تا زمانی که مستاجر بخواهد هر ساله با همان قیمت پیشین قرارداد را با مستأجر تمدید کند. در این صورت اگر با اتمام قرارداد مالک دیگر تمایل تمدید قرارداد را نداشته باشد، باید مبلغی تحت عنوان سرقفلی به مستاجر بپردازد. بر اساس قانون، مبلغ سرقفلی یا حق کسب از طرف دادگاه با توجه به عواملی تعیین می‌شود.

این عوامل شامل موارد زیر هستند:

• موقعیت و مرغوبیت محل کسب یا تجارت
• شرایط و کیفیت اجاره از لحاظ مزایایی که در اجاره‌نامه برای مالک یا مستاجر لحاظ شده است.
• طول مدت اشتغال مستاجر به کسب و کار در محل اجاره و حسن شهرت او که در معروفیت محل اثر داشته است.
• وضع محل اجاره از نظر بنا
• مخارجی که مستأجر برای آماده‌سازی و تزئینات متحمل شده (مثلا هزینه قفسه‌بندی، اشیا مورد نیاز و غیره)
• نوع کسب و کار مستأجر

توجه داشته باشید که اگر مالک، ملک خود را به شخص دیگری بفروشد باید بدانید که مالک جدید ملزم به پذیرش و رعایت تمام توافقات شما با مالک قبلی در زمینه سرقفلی است، ضمن اینکه مالک جدید حق و حقوقی بیش از مالک قبلی ندارد. بنابراین نیازی به عقد قرارداد جدید با مالک جدید نیست و در صورت عقد قرارداد جدید نیز حق و حقوق قبلی تغییری نمی‌کند. اگر قصد انعقاد قراداد جدیدی را دارید باید بدانید که قراردادتان بر اساس قانون سال ۷۶ منعقد می‌شود، بنابراین اگر می‌خواهید از حق سرقفلی استفاده کنید، حتما باید بر اساس روش‌هایی که پیش‌تر به آن‌ها اشاره شد چنین حقی را برای خود ایجاد کنید؛ چون در قانون جدید این حق به صورت خودکار برای مستاجر لحاظ نمی‌شود.

میزان و ارزش حق کسب و پیشه توسط چه کسی تعیین و به چه کسی پرداخت می‌شود

می‌دانیم که سرقفلي معمولاً به مالک پرداخت می‌شود يا به مستأجر قبلي که دارنده اين حق است، اما حق کسب يا پيشه يا تجارت، مطابق با مادّة 19 قانون روابط موجر و مستأجر سال 56، همواره به مستأجر متصرف پرداخت می‌شود. ميزان و ارزش سرقفلي در موارد واگذاري آن از مالک به مستأجر، توسط مالک پيشنهاد و با توافق طرفين تعيين مي‌شود.

شباهت‌های سرقفلی با حق کسب و پیشه

سرقفلی و حق کسب و پیشه دارای شباهت‌هایی نیز هستند. اول این‌که هر دو حق در دسته‌بندی حقوق (حق‌ها)، حق مالی محسوب می‌شوند. همچنین هر دو حق به عنوان یک حق مالی، قابل انتقال قهری به ورثه هستند. از دیگر شباهت‌ها می‌توان به این اشاره کرد که هر دو حق طبیعتاً قابلیت نقل و انتقال دارند. از دیگر آثار مشترک این دو حق آن است که مستأجر دارنده این حقوق، پس از انقضای مدت اجاره حق دارد به تصرفات خود در عین مستأجره ادامه دهد.

تفاوت‌های سرقفلی و حق کسب و پیشه

پیش‌تر به مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه یا تجارت اشاره کردیم و گفتیم که گاهی، حق کسب و پیشه، موجب ادعای مالکیت ملک توسط مستاجر می‌شود. از آن‌جا که حق کسب، پیشه یا تجارت در قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 با حق سرقفلی در قانون 76 دارای تفاوت‌هایی بوده؛ در ادامه این مطلب به توضیح تفاوت سرقفلی و حق کسب، پیشه یا تجارت خواهیم پرداخت.

حق کسب، پیشه یا تجارت در قانون روابط موجر و مستاجر سال 56، به اعتباری اشاره دارد که در اثر چند عامل و به خصوص، فعالیت مستاجر در ملک اجاره شده برای وی ایجاد می‌شود.در حالی که، سرقفلی به حقی گفته می‌شود که به موجب آن، مستاجر ملک تجاری می‌تواند از ملک تجاری با پرداخت اجاره بهای ناچیزی استفاده کرده و با پایان یافتن مدت اجاره به تصرف خود در ملک اجاره‌ای ادامه دهد.

در این حالت، فسخ قرارداد اجاره از سوی موجر امکان پذیر نخواهد بود. به این دلیل که حق کسب، پیشه یا تجارت با عرف و مبانی حقوقی در کشور ما تطابق نداشت، از سوی شورای نگهبان غیر شرعی اعلام شد و در حال حاضر، تنها در مورد اجاره‌های مشمول سال 56 اجرا می‌شود. اما سرقفلی، شرعی و مورد تایید شورای نگهبان است.

انواع سرقفلی

به طور کلی سرقفلی‌‌ها به دو دسته مجازی و واقعی تقسیم می‌شوند. در ادامه این مطلب به طور مجزا به هر دو خواهیم پرداخت. 

تعریف حق سرقفلی واقعی

این حق، با نوع کسب و کار در ارتباط نیست و به استعداد و امکانات محل کسب مربوط می‌شود. چنانچه پاساژ جدید افتتاح شود، سرقفلی به مغازه‌های آن تعلق می‌گیرد. این حق را مالک در قرارداد به مستاجر می‌دهد و در ازای آن مبلغی را دریافت می‌کند. یعنی این حق امتیاز را از صاحب مغازه می‌خرد و صاحب آن می‌شود. دفاتر اسناد رسمی، هنگام تنظیم قرارداد باید در اماکن تجاری، عقد قرارداد با سرقفلی را بدون آن را قید کنند. این حق معمولا زمانی صدق می‌کند که صاحب ملک، برای اولین بار محل کسب را اجاره می‌دهد. چنانچه مالک، هنگام عقد قرارداد الکترونیک یا عادی، مبلغ سرقفلی را پرداخت کند، مالک در هنگام تخلیه باید ارزش حق سرقفلی را با نرخ روز محاسبه کرده و بپردازد.

همچنین مستاجر می‌تواند با دریافت مبلغی، این حق را به‌دیگری انتقال دهد. البته این حق به‌شرطی در اختیار مستاجر قرار می‌گیرد که انتقال منافع، هنگام عقد قرارداد از او گرفته نشده باشد. طبق ماده ۴۷۴ قانون مدنی، مستاجر می‌تواند عین مستاجره را به‌دیگری انتقال دهد مگر این‌که در قرارداد، برخلاف آن ذکر شده باشد. در قراردادهای پیش از سال ۷۶، به مستاجر حق انتقال داده نشده بود.

تعریف سرقفلی مجاری

حق سرقفلی به حسن شهرت و موفقیت محل کسبی مغازه‌دار ارتباط دارد و میزان درآمد به‌دست آمده با توجه به میزان سرمایه‌گذاری تعیین می‌شود. حق کسب و پیشه در کتب با نام “حقوق تجاری” یا “سرقفلی مجازی” یاد می‌شود. حق کسب و پیشه و سرقفلی دو موضوع جدا از یک‌دیگر و با هدفی مجزا هستند.

در چه شرایطی مالک می‌تواند قرارداد سرقفلی را باطل کند؟

طبق قانون مستاجر می‌تواند تا هر زمان که بخواهد ملک را اجاره کند و از آن بهره ببرد اما اگر مالک در سه حالتی‌ که در ادامه اشاره می‌کنیم، فسخ قرارداد کند، باید مبلغی تحت عنوان حق کسب و پیشه یا تجارت را به مستاجر بپردازد:

• چنانچه مالک قصد داشته باشد، ملک را نوسازی یا بازسازی کند.
• اگر مالک طبق شرایط، به عرصه و اعیان ملک برای کسب و کار شخصی خود نیاز داشته باشد.
• در صورتی‌که مالک برای سکونت خود یا خویشاوندان نزدیک ملزم به استفاده از ملک شود.

حق سرقفلی چه ویژگی‌هایی دارد؟

حق سرقفلي دارای برخی ویژگی‌های خاص است که در ادامه به آن‌ها اشاره خواهیم کرد. 

• این حق، وجودیت مالی دارد و از تمام ویژگی‌ها حقوق مالی برخوردار است.
• حق سرقفلی جز اموال غیرمنقول شناخته می‌شود و یک حق شرعی است که نزد شورای نگهبان دارای اعتبار است.
• سرقفلی را می‌توان به‌عنوان ضمانت قرار داد و قابل توقیف است.
• مبلغی که برای سرقفلی در نظر گرفته می‌شود، توافقی است و یک مبلغ واحد خواهد بود، براین اساس مشمول پرداخت مالیات می‌شود.
• سرقفلی در اختیار مستاجر قرار دارد و برای انتقال آن نیاز به تنظیم سند رسمی نیست.

زایل شدن پیش بها در صورت تخلف مستاجر

بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر که در سال ۱۳۵۶ به طور کامل به‌آن پرداخته شد، چنانچه مستاجر صاحب سرقفلی، تخلفی انجام دهد، حق او کاملا ساقط خواهد شد. تنها در یک صورت، چنانچه مستاجر دچار تخلف شود، شامل مقررات قانون ۱۳۵۶ نخواهد شد و نصف سرقفلی را دریافت خواهد کرد. در صورتی‌که مستاجر بدون رعایت مقررات ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر، سرقفلی را به‌دیگری انتقال دهد، مالک می‌تواند با پرداخت نصف سرقفلی، ملک را از دسترس مستاجر خارج کند. در این شرایط حسب مورد، مبلغ سرقفلی به متصرف یا مستاجر پرداخت خواهد شد.

ولی در سه صورت مالک این امکان را دارد تا بدون پرداخت حق سرقفلی مغازه را از صاحب حق پس بگیرد و درخواست تخلیه بدون پرداخت سرقفلی را خواهد داشت:

نخست

مستاجر بدون رضایت مالک، شغل خود را تغییر دهد. این مورد در صورتی که هیچ شغلی در اجاره نامه قید نشده باشد یا مستاجر حق تغییر شغل و سرقفلی را داشته باشد، شامل مورد ذکر شده نخواهد شد.

دوم

مستاجر برخلاف شروط قرارداد، اعمالی را انجام دهد. به عنوان مثال اگر مستاجر در قرارداد موظف به برف روبی باشد و در اثر سهل انگاری او، به مغازه زیانی وارد شود یا مستاجر بدون اجازه مالک، بالکنی را به‌ملک اضافه کند، شامل تخلیه و عدم پرداخت حق از سوی موجر خواهد شد. از این‌رو لازم است پیش از هر تغییر در ملک، از یک وکیل ملکی کمک گرفته شود. تغییراتی همچون سرامیک کردن مغازه یا تعمیر قطعات، نیاز به اجاره مالک ندارد و برای استفاده بهینه از فضا است. با این‌حال بهتر است پیش از اقدام به تعمیرات سطحی، تعويض دکور یا درب مغازه تامین از طریق دلیل از شورای حل اختلاف ثبت و ضبط شود تا در صورت پیگیری موجر، این شخص نتواند از طریق طرح دعوای تخلیه اقدام کند.

سوم

در مورد عدم پرداخت اجاره بها است. مستاجر باید در پرداخت اجاره در موعد مقرر وسواس باشد چراکه موجر می‌تواند تخلیه سرقفلی به‌دلیل عدم پرداخت اجاره بها را داشته باشد. سرمایه بسیاری از مغازه داران به سرقفلی تعلق دارد. در صورت بدهی، مبلغ از سرقفلی توقیف شده دریافت می‌شود البته در صورتی که این حق به‌صورت واقعی باشد.

یکی از موضوعات مرتبط با سرقفلی، مطالبه‌ی حق سرقفلی، در صورت تخلیه توسط مستأجر است. تخلیه سرقفلی یا به درخواست خود مستأجر در پایان مدت اجاره، و یا به خواست مالک، قبل و یا در پایان قرارداد اجاره انجام می‌شود. در هر دو صورت، مستأجر هم‌زمان با دادخواست مالک برای تخلیه ملک و یا بعد از آن، یا پس از تخلیه سرقفلی به خواست خود، می‌تواند دادخواست مطالبه سرقفلی را تقدیم دادگاه محل وقوع ملک سرقفلی، نماید.

طرفین دعوی در مطالبه سرقفلی

در دعوی مطالبه سرقفلی، خواهان دعوی، مستأجر سرقفلی است که مستحق دریافت حق سرقفلی بوده و طبیعتا خوانده دعوی نیز، مالک ملک، خواهد بود.

کدام مرجع صالح به رسیدگی است؟

در دعوای مطالبه سرقفلی، پس از ارائه دادخواست مستأجر برای مطالبه‌ی سرقفلی به دادگاهی که ملک مورد نظر در آن قرار دارد، دادگاه، پرونده را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع داده و پس از تعیین بهای سرقفلی به قیمت عادله‌ی روز توسط کارشناس، مالک را به پرداخت بهای تعیین شده محکوم می‌نماید.

مالک پس از محکومیت، قطعیت رأی و صدور اجرائیه، ده روز برای پرداخت مبلغ سرقفلی مهلت دارد که در صورت عدم پرداخت، این امکان برای مستأجر وجود دارد که اقدام به توقیف اموال مالک و تأمین بهای سرقفلی از محل اموال توقیف شده نماید. قابل ذکر است که توقیف ملکی که قبلا در تصرف مستأجر بوده نیز، امکان پذیر است.

نکات کلیدی در دعوی مطالبه سرقفلی

• در صورتی‌که مستأجر سرقفلی، ملک را به مستأجر دیگری در ازای دریافت حق سرقفلی اجاره دهد، مستأجر دوم حق مطالبه‌ی سرقفلی از مالک را ندارد.
• مستأجر هنگام مطالبه‌ی سرقفلی، حق مطالبه‌ی تأخیر تأدیه را نیز دارد.
• با انتقال مالکیت ملک به مالک جدید، تعهد پرداخت حق سرقفلی نیز به مالک دوم منتقل می‌شود.
• در صورت تخلف مستأجر از بندهای قرارداد اجاره مانند اجاره به غیر، تفریط و تعدی در ملک، تغییر شغل و …، تأثیری در مبلغ سرقفلی نخواهد داشت.
• در صورتی‌که برای مبلغ سرقفلی، توافقی بین مالک و مستأجر صورت نگرفته باشد، دادگاه با نظریه کارشناس بر مبنای قیمت عادله‌روز، بهای سرقفلی را محاسبه می‌نماید. با این‌حال هر کدام از طرفین امکان اعتراض به نظریه کارشناس را خواهند داشت.
• بر اساس تبصره‌‌ی یک ماده 6 قانون روابط مالک و مستأجر سال 76، مواردی وجود دارد که مالک می‌تواند بدون پرداخت حق سرقفلی نسبت به تخلیه مستأجر اقدام نماید.
• مطالبه‌ی سرقفلی تنها مربوط به املاک تجاری نبوده و در مورد املاک مسکونی و اداری نیز سندیت دارد.

مستندات قانونی مربوط به مطالبه‌ی سرقفلی

مواد 6 و 7 و 8 و 9 و 10 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376

مبنای حقوقی دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره

طبق مواد 22، 46، 47، 48 قانون ثبت، کلیه‌ی قراردادهای اجاره‌ی اموال غیر منقول، می‌بایست به‌صورت رسمی ثبت شوند و ثبت آن‌ها الزامی است. به‌همین جهت هرگاه قرارداد اجاره‌ی عادی، نسبت به ملکی تنظیم شود، هر یک از مالک و یا مستأجر می‌توانند دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره را در دادگاه صالح، طرح کنند.

دادگاه پس از بررسی اظهارات طرفین در جلسه‌ی رسیدگی، اقدام به صدور حکم به الزام طرف مقابل به تنظیم سند رسمی اجاره، می‌کند.

این موضوع در خصوص قرارداد اجاره‌ی املاک تجاری، موضوع قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 و املاک موضوع قانون روابط موجر و مستأجر سال 76، کمی متفاوت است.

در مورد رابطه‌ی استیجاری املاک تجاری که مربوط به قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 است، نیازی به وجود قرارداد اجاره، بین طرفین نیست و هر نوع تصرفی در ملک تجاری که با اذن مالک و با هدف استفاده از منافع ملک باشد، مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 است. در این نوع رابطه استیجاری، حتی اگر مدت اجاره تمام شده باشد و هیچ نوع قرارداد کتبی نیز بین طرفین نباشد، هر یک از طرفین می‌تواند، با اثبات رابطه‌ی استیجاری، دادخواست الزام طرف مقابل به تنظیم سند رسمی را تقدیم کند، اما در رابطه‌ی تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ،76 با پایان مدت اجاره، رابطه‌ی استیجاری از بین رفته و امکان الزام به تنظیم سند رسمی، وجود نخواهد داشت.

طرفین دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره

هریک از موجر و مستأجر می‌تواند به عنوان خواهان، دعوا را طرح کند و طرف دیگر خوانده، محسوب می‌شود.

اگر مستأجر با داشتن اجازه‌ی انتقال به غیر، قرارداد اجاره را به شخص دیگری منتقل کرده باشد، مستأجر دوم می‌تواند علیه مستأجر اول (در صورتی‌که مستأجر، سند رسمی نداشته باشد) دادخواست ارائه کند.

مرجع صالح برای رسیدگی به الزام به تنظیم سند رسمی اجاره

بنا به قاعده، دادگاهی که ملک در حوزه‌ی قضایی آن واقع است، صالح به رسیدگی است.

نحوه‌ی اجرای رأی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره

با قطعیت حکم، اجرائیه صادر و به محکوم‌علیه ابلاغ می‌شود تا نسبت به تنظیم سند رسمی اجاره، اقدام کند. در صورت استنکاف محکوم‌علیه، دادگاه نماینده‌ی خود را به دفتر اسناد رسمی معرفی می‌کند تا نسبت به امضای قرارداد اجاره، اقدام کند. در این موارد، سند اجاره به میزان مدت باقی مانده از قرارداد اجاره، تنظیم و صادر می‌شود.

در مورد قراردادهای اجاره‌ی مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 56، پس از صدور حکم و قطعیت آن، نیازی به صدور اجرائیه نیست. طرفین مکلفند ظرف یک ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، با حضور در دفتر اسناد رسمی، اقدام به تنظیم سند رسمی کنند. هرگاه در این مدت، اجاره نامه تنظیم نشود، به تقاضای یکی از طرفین دادگاه، رونوشت حکم را جهت تنظیم اجاره نامه، به دفتر اسناد رسمی ابلاغ و به طرفین اخطار می‌کند که در روز و ساعت معین، برای امضای اجاره نامه در دفترخانه حاضر شوند. هرگاه موجر حاضر به امضای اجاره نامه نشود، نماینده‌ی دادگاه، اجاره نامه را به مدت یک سال از طرف او امضاء خواهد کرد و اگر مستأجر تا 15 روز از تاریخ تعیین شده، حاضر به امضاء نشود، دادگاه در صورتی‌که عذر مستأجر را موجه نداند، به تقاضای موجر، حکم به تخلیه‌ی عین مستأجره صادر می‌کند و این حکم قطعی است.

برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره

• در رهن بودن ملک مورد اجاره، مانعی برای تنظیم سند رسمی اجاره نیست.
• این امکان وجود دارد که در ضمن این دادخواست، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی صلح سرقفلی و یا حق کسب و پیشه نیز تقدیم شود.
• دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره، باید علیه مالک رسمی و یا مستأجر رسمی ملک، مطرح شود.

مستندات قانونی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره

مواد 7 و 8 و 9 و 10 و 11 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356

مبنای حقوقی دادخواست تجویز انتقال منافع

در قراردادهای اجاره‌ی املاک تجاری، مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356، مستأجر نمی‌تواند منافع مورد اجاره را به غیر انتقال داده و یا واگذار کند؛ مگر این‌که به موجب اجاره نامه، حق انتقال به غیر را داشته باشد.

اگر مستأجر حق انتقال به غیر نداشته باشد و مالک نیز به انتقال، رضایت ندهد و حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه نیز نباشد، مستأجر با مانعی برای انتقال حق خود رو به رو است. از طرفی مستأجر، می‌خواهد ‏منافع ملک را واگذار کند و از سوی دیگر، اگر بدون رضایت مالک، اجاره‌ی ملک را منتقل کند، مالک می‌تواند با پرداخت نصف حق کسب و پیشه به مستأجر، اقدام به تخلیه‌ی ملک کند.

در چنین مواردی برای این‌که انتقال منافع ملک و حق کسب و پیشه به حقوق مستأجر ضرر نزند، مستأجر می‌تواند با مراجعه به دادگاه، تجویز انتقال منافع ملک را از دادگاه، مطالبه کند.

دادگاه پس از بررسی موضوع، در صورت وجود شرایط لازم و پس از استعلام از واحد ثبتی در خصوص وضعیت مالکیت ملک، حکم به تجویز انتقال منافع، صادر می‌کند. پس از صدور و قطعیت حکم، انتقال قرارداد اجاره و حق کسب و پیشه از سوی مستأجر به غیر، بلامانع است.

طرفین دعوی تجویز انتقال منافع

مستأجر به عنوان خواهان، به طرفیت مالک به عنوان خوانده، طرح دعوی می‌کند.‏‎‌

مرجع صالح برای رسیدگی به تجویز انتقال منافع

از آن‌جا که این دعوی، مرتبط با املاک دارای حق کسب و پیشه است، بنابراین مرجع رسیدگی به این دعوی، دادگاه محل وقوع ملک است.

نحوه‌ی اجرای رأی تجویز انتقال منافع

حکم دادگاه برای تجویز انتقال منافع، اعلامی است و اجرائیه صادر نمی‌شود.

بنابراین مراتب به موجر، اعلام می‌شود و رونوشت آن به دفترخانه‌ی مربوطه ارسال می‌شود. اعتبار این رأی، شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی است که در این مدت مستأجر باید با سند رسمی، منافع را به دیگری منتقل کند، وگرنه حکم از اعتبار می‌افتد.

برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی تجویز انتقال منافع

1. مستأجر قبل از طرح دعوا، باید طی اظهارنامه‌ی رسمی، از مالک بخواهد که یا حق کسب و پیشه‌ی ملک را به وی پرداخت کند و ملک را تحویل بگیرد و یا رضایت خود را در خصوص انتقال منافع ملک اعلام کند. در صورتی‌که مالک یکی از خواسته‎های فوق را اجابت نکرد، مستأجر می‌تواند دادخواست تجویز انتقال منافع را ارائه دهد.
2. در قراردادهای اجاره‌ی املاک تجاری، موضوع قانون روابط موجر و مستأجر سال 56، مستأجر بدون حکم دادگاه، تنها در صورتی حق انتقال منافع ملک به غیر را دارد که در قرارداد اجاره، چنین حقی صراحتا برای وی در نظر گرفته شده باشد؛ در غیر این صورت حق انتقال ندارد ولو آن‌که در قرارداد، حق انتقال از وی سلب نشده باشد.
3. اگر ملک در اجاره‌ی چند مستأجر به‌صورت مشاعی باشد و عده‎ای تمایل به انتقال منافع نداشته باشند، دو حالت قابل تصور است: حالت اول زمانی است که ملک قابل افراز است؛ در این‌صورت ملک، افراز شده و مستأجر هر قطعه از قطعات افرازی دادخواست تجویز انتقال منافع را تقدیم می‌کند. در صورتی‌که ملک، قابل افراز نباشد، در این‌که امکان انتقال منافع با حکم دادگاه وجود دارد، بین محاکم، اختلاف است. برخی از محاکم معتقدند مستأجر می‌تواند دادخواست را به طرفیت مالک و سایر مستأجرین مشاعی، تقدیم کند و برخی دیگر از محاکم، چنین رویه‌ای را نپذیرفتند و این تقاضا را منوط به درخواست همه‌ی مستأجرین مشاعی می‌دانند.
4. اگر ملک، مشاع باشد و مالکین متعدد داشته باشد، مثل این‌که مالک فوت کرده و ورثه‌ی او چندین نفر باشند، دعوی باید به طرفیت تمام مالکین اقامه شود وگرنه دعوی، رد می‌شود.
5. هرگاه مستأجر با داشتن حق انتقال به غیر یا با اذن دادگاه، مورد اجاره را به دیگری انتقال دهد، می‌تواند از مستأجر جدید، مبلغی بابت انتقال حق کسب و پیشه‌ی خود، دریافت کند و مستأجر جدید از هر حیث، قائم مقام مستأجر سابق خواهد بود.
6. ‌در دادخواست تجویز انتقال منافع، نیازی به معرفی شخصی به‌عنوان مستأجر نیست.
7. در این‌که آیا مستأجر می‌تواند تجویز انتقال بخشی از مال مورد اجاره را بخواهد، بین محاکم اختلاف نظر است. برخی این دادخواست را می‌پذیرند و برخی دیگر نمی‌پذیرند. در عین حال به‌نظر می‌رسد اگر موقعیت ملک به‌نحوی باشد که واگذاری جزئی منافع، مستلزم تغییر اساسی در بنای ملک نباشد، این انتقال موجه است.
8. اگر موجر پس از طرح دعوی از سوی مستأجر، با حضور در دادگاه برای پرداخت حق کسب و پیشه، اعلام آمادگی کرد، دادگاه پس از تعیین میزان حق کسب و پیشه توسط کارشناس رسمی، حکم به تخلیه‌ی ملک، توسط مستأجر در قبال دریافت حق کسب و پیشه، صادر می‌کند و در حکم، قید می‌کند چنان‌چه ظرف سه ماه، موجر، حق کسب و پیشه‌ی مستأجر را پرداخت نکند، مستأجر مجاز است منافع مورد اجاره را به غیر انتقال دهد. هم‌چنین در حکم قید می‌کند اگر مستأجر ظرف مدت شش ماه از تاریخ انقضای مدت سه ماهه‌ی یاد شده، منافع مورد اجاره را در دفترخانه‌ی تنظیم کننده‌ی سند اجاره، انتقال ندهد، حکم مزبور ملغی الاثر می‌شود.
9. دادخواست تجویز انتقال سرقفلی و یا تجویز انتقال حق کسب و پیشه، اشتباه است و صرفا دادخواست تجویز انتقال منافع، قابلیت استماع دارد.

مستندات قانونی تجویز انتقال منافع

صدر ماده‌ی 10 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356

ماده‌ی 19 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356

الزام به تنظیم سند صلح حق کسب و پیشه و تجارت

تا قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376، هر شخص با اذن مالک ملک تجاری، تحت هر عنوانی اعم از اجاره، صلح منافع و یا هر عنوان دیگر اقدام به تصرف ملک می‌کرد، مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356، و دارای حق کسب و پیشه می‌شد. این حق با اتمام مدت اجاره نیز از بین نمی‌رفت و معتبر بود. اشخاصی که به استناد قانون فوق، دارای حق کسب و پیشه شده‌اند و تاکنون سند رسمی صلح حق کسب و پیشه به نام آن‌ها تنظیم نشده است، می‌توانند با اثبات رابطه‌ی استیجاری خود با مالک ملک، تقاضای صدور سند رسمی صلح حق کسب و پیشه را طرح کنند.

طرفین دعوی الزام به تنظیم سند صلح حق کسب و پیشه و تجارت

مستأجری که آخرین اجاره نامه را منعقد کرده، خواهان دعوی است و دادخواست به طرفیت مستأجر سابق که با او قرارداد اجاره را منعقد کرده است، به عنوان خوانده، قابل طرح است. از آن‌جا که حق کسب و پیشه در مالکیت مستأجر است، نیازی به طرفیت قراردادن مالک در دادخواست نیست.

مرجع صالح برای رسیدگی الزام به تنظیم سند صلح حق کسب و پیشه و تجارت

بنا به قاعده، دادگاهی که ملک در حوزه‌ی قضایی آن واقع است، صالح به رسیدگی است.

نحوه‌ی اجرای رأی الزام به تنظیم سند صلح حق کسب و پیشه و تجارت

پس از قطعیت رأی و ابلاغ اجرائیه به مستأجر سابق، در صورتی‌که وی اقدام به تنظیم سند رسمی صلح سرقفلی و یا حق کسب و پیشه نکند، نماینده‌ی دادگاه با حضور در دفترخانه از طرف مستأجر سابق، سند صلح سرقفلی را امضاء می‌کند.

برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی الزام به تنظیم سند صلح حق کسب و پیشه و تجارت

• معمولا حق کسب و پیشه، به‌وسیله‌ی سند صلح نامه منتقل می‌شود.
• الزام به تنظیم سند رسمی صلح کسب و پیشه، حتما باید با دادخواست الزام به تنظیم سند اجاره، تقدیم شود و بدون تنظیم سند رسمی اجاره، تنظیم سند رسمی صلح حق کسب و پیشه، موضوعیت ندارد.
• در صورتی‌که مستأجر دارای حق کسب و پیشه باشد و ملک را به شخص دیگری اجاره دهد، مستأجر دوم، تنها زمانی می‌تواند دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی یا حق کسب و پیشه را مطرح کند که مستأجر اول، حق انتقال مورد اجاره به غیر را داشته باشد.
• اسقاط حق کسب و پیشه، موضوع قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 در قرارداد اجاره، تأثیری در تعلق حق کسب و پیشه به مستأجر ندارد و اگر در قرارداد، این حق اسقاط شده باشد، مستأجر بعد از قرارداد، می‌تواند آن را مطالبه کند.
• حق کسب و پیشه، فقط از طریق سند رسمی منتقل می‌شود و انتقال آن با سند عادی، معتبر نیست.
• تنظیم سند رسمی صلح حق کسب و پیشه، مستلزم اخذ مفاصا حساب مالیاتی، مفاصا حساب تأمین اجتماعی و موافقت نامه‌ی اتحادیه‌ی مربوطه است.

مستندات قانونی الزام به تنظیم سند صلح حق کسب و پیشه و تجارت

ماده 10 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356

ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376

مبنای حقوقی دادخواست تخلیه به جهت انتقال به غیر

در مورد قراردادهای اجاره‌ی اماکن تجاری که قبل از سال 1376 منعقد شده و مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 است، مستأجر بدون اذن مالک، حق انتقال منافع ملک را به شخص دیگر ندارد. در صورتی‌که مستأجر بدون اذن مالک و یا حکم دادگاه به هر شکلی اعم از آن‌که قرارداد مکتوبی در بین باشد و یا به‌صورت عملی و بدون مبادله‌ی قرارداد، منافع ملک را به دیگری منتقل کند، مالک می‌تواند با پرداخت نصف حق کسب و پیشه، اقدام به فسخ قرارداد اجاره و تخلیه‌ی ملک کند. حتی اگر قراردادی برای انتقال حق کسب و پیشه، منعقد نشده باشد. ولی اگر فرد دیگری غیر از مستأجر، عملا از عین مستأجره استفاده کند، برای تحقق انتقال به غیر، کفایت می‌کند و وجود یا عدم وجود قرارداد بین مستأجر و منتقل‌الیه، مؤثر نیست.

بنابراین در صورت تحقق انتقال به غیر از سوی مستأجر، مالک می‌تواند دادخواست فسخ قرارداد اجاره و تخلیه به جهت انتقال به غیر را، طرح کند.

دادگاه پس از برگزاری جلسه‌ی رسیدگی و استماع اظهارات طرفین، در صورت احراز انتقال به غیر، موضوع را برای ارزیابی میزان حق کسب و پیشه به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می‌دهد و پس از قطعیت نظر کارشناس، رأی به تخلیه‌ی ملک استیجاری، در ازای پرداخت نصف حق کسب و پیشه، صادر می‌کند. دادگاه در رأی صادر شده به موجر، مهلت می‌دهد تا ظرف 3 ماه از تاریخ قطعیت رأی، نسبت به پرداخت نصف حق کسب و پیشه به مستأجر، اقدام کند. هم‌چنین برای مستأجر مهلتی که از 10 روز کمتر و از 2 ماه بیش‌تر نباشد، برای تخلیه‌ی ملک در نظر می‌گیرد. شروع مهلت مستأجر از زمان پرداخت حق کسب و پیشه، توسط موجر محاسبه می‌شود.

طرفین دعوی تخلیه به جهت انتقال به غیر

مالک که در صدد تخلیه است، به عنوان خواهان، دعوی را مطرح می‌کند. مطابق نظر اکثر محاکم، دعوی باید به طرفیت مستأجر اولیه به‌عنوان خوانده، اقامه شود؛ زیرا وی طرف قرارداد با موجر است؛ اما با توجه به این‌که حکم تخلیه بعد از صدور رأی، در هر صورت علیه متصرف، اجرا می‌شود و علاوه بر این، اجرای حکم تخلیه می‌تواند با اعتراض از طرف متصرف یا کسی که سرقفلی به او منتقل شده است مواجه شود، بعضی از محاکم لازم می‌دانند که دعوی از ابتدا علیه مستأجر متصرف نیز طرح شود. بر این اساس به احتیاط نزدیک‌تر است که در این موضوع، علیه تمامی مستأجرین قبلی و متصرفین فعلی، طرح دعوی شود.

مرجع صالح برای رسیدگی تخلیه به جهت انتقال به غیر

هرچند دعاوی مربوط به تخلیه، طبق قانون شوراهای حل اختلاف، در صلاحیت این مرجع است، اما به علت این‌که این نوع تخلیه مرتبط با ملک، حق کسب و پیشه است، بنابراین مرجع رسیدگی به این دعوی، دادگاه محل وقوع ملک مورد نظر است.

نحوه‌ی اجرای رأی تخلیه به جهت انتقال به غیر

پس از قطعیت رأی و صدور اجرائیه، در صورتی‌که موجر در مهلت سه ماه از تاریخ قطعیت، اقدام به پرداخت حق کسب و پیشه کند، اجرای احکام مکلف است پس از انقضای مهلتی که در رأی برای مستأجر تعیین شده است، اقدام به تخلیه‌ی ملک کند.

برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی تخلیه به جهت انتقال به غیر

• اگر موجر در مهلت سه ماهه از تاریخ قطعیت رأی، اقدام به پرداخت حق کسب و پیشه نکند، حکم صادره ملغی می‌شود.
• اگر مستأجر از لحاظ جسمی قادر به کسب و کار در عین مستأجره نباشد و پسر یا شاگردش که دارای استقلال مالی نیست، عملا محل کسب را اداره کند، از مصادیق انتقال به غیر نیست. برای تحقق انتقال به غیر باید انتقال گیرنده دارای استقلال مالی از مستأجر بوده و به نفع خود از محل استفاده کند.
• اگر دو نفر به‌صورت مشاعی، مستأجر ملک باشند و یک نفر از مستأجرین سهم خود را به شریک خود، یعنی مستأجر دیگر منتقل کند، در این‌که این واگذاری انتقال به غیر محسوب می‌شود، بین محاکم اختلاف نظر وجود دارد. برخی آن را انتقال به غیر دانسته‌اند و برخی دیگر جزو موارد انتقال به غیر نمی‌دانند.
• اگر مستأجر بر اساس قرارداد اجاره، حق انتقال به غیر را داشته باشد، می‌تواند برای همان شغل یا شغل مشابه، منافع ملک را صرفا از طریق سند رسمی به دیگری منتقل کند.
• در این دعوی، تخلیه‌ی ملک، با پرداخت نصف حق کسب و پیشه انجام می‌شود. ارزش حق کسب و پیشه، معمولا به‌طور قابل توجه‌ای پائین‌تر از ارزش معاملاتی آن است و از این جهت، به نفع مالک خواهد بود.
• اگر مستأجر دوم به مستأجر اول، حق کسب و پیشه پرداخت کرده باشد، در هنگام تخلیه، نصف حق کسب و پیشه به مستأجر دوم پرداخت می‌شود و اگر حق کسب و پیشه پرداخت نشده باشد، نصف حق کسب و پیشه به مستأجر اول پرداخت می‌شود. در حالت اول، مستأجری که حق کسب و پیشه به مستأجر اول پرداخت و نصف حق کسب و پیشه را دریافت کرده است، نمی‌تواند برای نصف دیگر حق کسب و پیشه، به مستأجر اول مراجعه کند.
• اگر شخصی از مدیران و سهام داران یک شرکت باشد و حق کسب و پیشه‌ی خود را به شرکت منتقل کند، از آن‌جا که شرکت، دارای شخصیت مستقل از شرکاء و مدیران خود است، بنابراین این واگذاری از مصادیق انتقال به غیر محسوب می‌شود.
• طبق نظر اکثریت محاکم، انتقال سهم از سوی یکی از شرکای مشاعی حق کسب و پیشه، به شریک دیگر، از مصادیق انتقال به غیر نیست.
• اگر موجر، پس از انتقال قرارداد اجاره به شخص ثالث، از مستأجر جدید، اجاره دریافت کند، این موضوع می‌تواند به‌عنوان قرینه‌ای بر رضایت مالک نسبت به انتقال باشد.

مستندات قانونی تخلیه به جهت انتقال به غیر

ماده‌ی 14 و 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356

ماده‌ی 27 و 28

مبنای حقوقی دادخواست تعدیل اجاره بها

در قراردادهای اجاره‌ی املاک تجاری که قبل از سال 1376 بین موجر و مستأجر منعقد شده است، اگر مدت اجاره تمام شده باشد و از تاریخ استفاده‌ی مستأجر از عین مستأجره یا تاریخی که حکم قطعی بر تعدیل اجاره بها صادر شده است، سه سال گذشته باشد، می‌توان دادخواست تعدیل اجاره بها را مطرح کرد.

افزایش و یا کاهش هزینه‌های زندگی، یکی از پیش شرط‌های دادخواست تعدیل اجاره بها است.

دادگاه پس از تشکیل جلسه‌ی رسیدگی و استماع اظهارات طرفین، پرونده را برای تعیین اجاره، به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می‌دهد. کارشناس رسمی دادگستری پس از بررسی و ارزیابی، نظریه‌ی خود را در خصوص میزان اجاره بها بر اساس نرخ عادله، اعلام و در صورت قطعیت نظریه‌ی کارشناس، دادگاه بر اساس این نظریه، اقدام به صدور رأی تعدیل اجاره بها، صادر می‌کند.

طرفین دعوی تعدیل اجاره بها

هر کدام از موجر یا مستأجر، می‌تواند به استناد زیاد شدن یا کم شدن هزینه‌های زندگی، درخواست تعدیل، نسبت به میزان اجاره بها را بدهد. در این‌صورت هر کدام که خواستار آن شدند، خواهان دعوی و طرف مقابل، خوانده‌ی دعوی، نامیده می‌شود.

مرجع صالح برای رسیدگی تعدیل اجاره بها

دادگاه محل وقوع ملک، صالح به رسیدگی دعوای تعدیل اجاره بها است.

نحوه‌ی اجرای رأی تعدیل اجاره بها

حکمی که دادگاه می‌دهد، چنان‌چه فقط تعدیل باشد، حکم اعلامی بوده و نیازی به صدور اجرائیه ندارد؛ اما در صورتی‌که در خصوص مابه‌التفاوت نیز، حکم صادر شده باشد، اجرای این قسمت از رأی، احتیاج به صدور اجرائیه دارد.

برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی تعدیل اجاره بها

• دادگاه با جلب نظر کارشناس، اجاره بها را به نرخ عادله‌ی روز، تعدیل خواهد کرد.
• در تعدیل اجاره بها، نیازی به تنظیم اجاره نامه‌ی مجدد نیست.
• باید توجه داشت که این دعوی، فقط مخصوص محل‌های تجاری است و امکان تقدیم دادخواست تعدیل اجاره بها در خصوص محل‌های مسکونی، وجود ندارد.
• موجر و مستأجر نمی‌توانند در ضمن عقد اجاره، شرط کنند که موجر حق افزایش و تعدیل مال‌الاجاره را نداشته باشد.
• موجر می‌تواند ضمن دادخواست تعدیل، مابه‌التفاوت اجاره بها را از تاریخ تقدیم دادخواست، تا روز صدور حکم نیز، مطالبه کند.

مستندات قانونی تعدیل اجاره بها

مواد 4 و 5 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356