افراز و تقسیم مال مشاع 

زمانی که شرکای مال مشاع، به دلیل اختلاف بر سر تعیین سهم و نحوه تقسیم مال مشاع، تقاضای افراز مال مشاع را داشته باشند، به دو صورت می‌توانند اقدام نمایند:

• در صورتی‌که مراحل ثبتی ملک مشاع، به اتمام رسیده باشد، مالکین مشاع می‌توانند تقاضای خود را، به واحد ثبتی محل وقوع ملک مشاع، تقدیم نمایند. واحد ثبتی ملک مورد تقاضا را، با رعایت کلیه مقررات و قوانین، افراز می‌نماید. اگر برای ملک مشاع، سند مالکیت معارض، صادر شده باشد، افراز ملک مشاع، بعد از رفع تعارض، امکان‌پذیر خواهد بود.
• در صورتی‌که جریان ثبتی ملک مشاع، خاتمه نیافته باشد، مالکین باید تقاضای افراز را به دادگاه عمومی محل وقوع ملک مشاع، تقدیم نمایند.

درخواست افراز در بعضی مواقع، امکان‌ پذیر نیست. موارد زیر از جمله موارد غیر قابل افراز است:

• در مواردی که به موجب قانون، تقسیم منع شده باشد.
• اگر شرکاء در قرارداد، شرط عدم تقسیم را ثبت کرده باشند.
• در صورتی‌که تقسیم، باعث از بین رفتن مالیت مال یک یا چند نفر از شرکاء شود.
• در صورتی‌که سند مالکیت معارض، برای ملک مورد نظر وجود داشته باشد، که تا زمان رفع تعارض، امکان افراز، وجود ندارد.

محاکم دادگستری و ادارات ثبت، دو مرجعی هستند که صلاحیت رسیدگی به تقاضای افراز ملک مشاع را دارند. در صورتی‌که عملیات ثبتی، خاتمه یافته باشد، ادارات ثبت، صلاحیت رسیدگی به درخواست افراز را دارند؛ در غیر این صورت، برای رسیدگی، باید از دادگاه‌های عمومی حقوقی اقدام نمود.

مراحل افراز در اداره ثبت به چه صورت انجام می‌شود:

پس از دریافت درخواست افراز ملک مشاعی از طرف یک یا چند نفر از شرکاء، توسط واحد ثبتی، این واحد، نماینده ثبت را مأمور رسیدگی به تقاضا می‌نماید. وظیفه مأمور ثبت، بررسی وضعیت ثبتی پلاک مورد نظر، نسبت به ثبت یا عدم ثبت، در دفتر املاک ثبت و معارض یا غیر معارض بودن سند ثبتی است. در صورتی‌که جریان ثبتی ملک، تأیید شد و مشخص شد که ملک، دارای سند مالکیت معارض نیست، نقشه بردار واحد ثبتی، مکلف می‌شود تا در حضور نماینده ثبت، متقاضی و سایر شرکاء، با توجه به سوابق ثبتی و تصرفات و با رعایت حقوق آن‌ها، نقشه ملک مورد نظر را ترسیم نموده، مساحت، حدود و مشخصات هر یک از قطعات تفکیکی را مشخص و در صورت مجلس، ثبت نماید و به امضاء نماینده ثبت و شرکاء ملک مشاع، رسانده و تسلیم مسؤول واحد ثبتی نماید.

پس از این مرحله، مسؤول واحد ثبتی ضمن تطبیق درخواست با قوانین و ملاحظات صورت مجلس و نقشه افرازی و تطابق آن با سوابق ثبتی، نسبت به قبول یا رد درخواست افراز، اقدام می‌نماید و در صورتی‌که ملک، قابل افراز باشد، تصمیم خود را به ضمیمه فتوکپی نقشه افرازی و یک نسخه از صورت مجلس، به شرکاء ابلاغ می‌نماید.

بر اساس مقررات ماده 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع، شرکاء می‌توانند مراتب اعتراض خود را ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ، به دادگاه شهرستان محل وقوع ملک، تسلیم نمایند. حکم صادره از دادگاه شهرستان قابل شکایت فرجام خواهی بوده و رسیدگی به اعتراضات، نسبت به تصمیمات واحد ثبتی، تابع مقررات دادرسی اختصاری است. در این نوع دادرسی، جلسه‌ای با ابلاغ قبلی به طرفین، در تاریخ و روز و ساعت معین، برگزار می‌شود.

اجرای حکم افراز نیز تابع مقررات اجرای احکام مدنی است یعنی تا زمانی که حکم، قطعی نشده باشد و یا قرار اجرای موقت آن، در مواردی که قانون معین می‌کند، صادر نشده باشد، حکم قابل اجرا نیست. در صورت صدور حکم، بر غیر قابل تقسیم بودن ملک مشاع، دادگاه، دستور فروش را بر اساس درخواست یک یا چند نفر از شرکاء، به دایره اجراء خواهد داد و مدیر دایره اجراء نیز بر اساس مقررات قانون اجرای احکام مدنی در ارتباط با فروش اموال غیر منقول، نسبت به فروش، اقدام می‌نماید.