فروش ملک ورثه بدون رضایت یکی از وراث

یکی از بزرگ‌ترین مشکلات املاک موروثی عدم حضور یکی از ورثه یا عدم همکاری یکی از وراث در انحصار وراث است. همه ما در اطراف خود مغازه ارثیه یا خانه‌های ارثیه فراوانی را مشاهده کرده‌ایم که به دلیل توافق نداشتن شرکا بلاتکلیف رها شده است. توجه داشته باشید اگر ورثه‌ای که حاضر به فروش یا همکاری نیست ملک به ارث رسیده را در تصرف دارد، تجربه نشان داده تا زمانی که از آن بهره می‌برد و سایر ورثه بی‌بهره یا کم بهره‌اند به بهانه‌های مختلف حاضر به فروش نیست. در ادامه این مطلب به جزئیات بیش‌تری راجع به فروش املاک موروثی بدون رضایت یکی از وراث خواهیم پرداخت. با گروه وکلای ملکی دادصا همراه باشید .

ارث در لغت و اصطلاح حقوقی

قبل از هرچیزی باید با معنا و مفهوم ارث آشنا شویم. ارث در لغت به معنای مالی است که از شخص متوفی (درگذشته) باقی‌مانده و بنابر صلاح دید متوفی صرف کاری می‌شود. همچنین ارث در اصطلاح به معنای انتقال دارایی شخص متوفی به بازماندگان است که انتقال اموال و دارایی‌های شخص متوفی به بازماندگان، بدون اراده متوفی و بازماندگان او صورت می‌گیرد و به وی مورث گفته می‌شود.

مفهوم متوفی، مورث، وراث

پس از آشنایی با مفهوم ارث بهتر است مفهوم عبارات نزدیک به این لغت را نیز بررسی کنیم. مفهوم متوفی، مورث و وراث کاملا متفاوت است. متوفی در واقع به شخصی گفته می‌شود که فوت شده است. مورث نیز به شخصی که مالی را برای بازماندگان به ارث گذاشته است، مورث گفته می‌شود. و در نهایت باید به مفهوم وراث بپردازیم که به بازماندگانی که صاحب ارث هستند، گفته می‌شود.

قوانین قبل از تقسیم ارث

پیش از تقسیم ارث متوفی باید مراحل مهمی طی شود. این مراحل شامل 3 بخش است که به آن‌ها اشاره خواهیم کرد :

• کسر هزینه دفن و کفن متوفی از ارث
• پرداخت دیون متوفی از ارث
• اجرای وصایای متوفی از ثلث کل ارث

ملک ورثه‌ای چیست؟

در پاسخ به این سوال که ملک ورثه‌ای چیست باید گفت که ملک ورثه‌ای ملکی است که صاحب آن فوت شده است و طبق قانون به مالکیت وراث در آمده است. در صورتی که وراث بیش از یک نفر باشند ملک موروثی به مالکیت مشاع آنان در خواهد آمد. وقتی که مالک فوت می‌کند کل اموال او به متوفی خواهد رسید مگر این‌که وصیت نامه‌ای رسمی در میان باشد.

طبقه بندی وراث به ترتیب اولویت

قبل از هرچیزی باید بدانیم که طبقه‌بندی وراث چیست؟ در واقع به دسته‌بندی که بر اساس آن اموال متوفی بین بازماندگان او تقسیم می‌شود طبقات ارث گفته می‌شود. این طبقه‌بندی بر اساس قانون مدنی صورت گرفته می‌شود.

از نظر قانون افراد از دو طریق نسبی یا سببی با یک‌دیگر خویشاوند هستند و از طریق گواهی انحصار وراثت سهم الارث وراث مشخص می‌شوند:

خویشاوند نسبی از پایه تولد شخص است و خویشاند سببی بر پایه ازدواج است. در طبقه‌بندی وراث همیشه خویشاوند نسبی اولویت بالاتری دارد مگر همسر متوفی که خویشاوند سببی محسوب می‌شود و قبل از وراث دیگر باید ارث ایان پرداخت شود. هر کدام از طبقات نسبت به طبقه دیگر سهم متفاوتی ارث می‌برند که در ادامه به آن‌ها اشاره می‌کنیم.

به طور کلی طبقات وراث بر اساس قانون مدنی به ماده ۸۶۲ مربوط می‌شود. اشخاصی که به موجب نسب ارث می‌برند شامل سه طبقه هستند:

• طبقه اول پدر و مادر و اولاد
• طبقه دوم اجداد و برادر و خواهر و اولاد آن‌ها و فرزند اولاد (نوه)
• طبقه سوم اعمام و عمات و اخوال و خالات و اولاد آن‌ها

شرایط ارث بردن زن و شوهر از یک‌دیگر

زن و شوهر پس از مرگ یک‌دیگر از هم ارث می‌برند. ارث بردن زن و شوهر از یکدیگر به دلیل برقراری رابطه زوجیت بین آن‌ها ایجاد می‌شود و از بین رفتن زوجیت منجر به عدم ارث بردن زن و مرد از یک‌دیگر خواهد شد. بر اساس ماده 864 قانون مدنی، از جمله اشخاصی که طبق طبقه‌بندی ارائه شده ارث می‌برند هر یک از زوجین است که در حین فوت دیگری زنده باشد. همچنین بر اساس ماده 940 قانون مدنی، زوجین که زوجیت آن‌ها دائمی بوده و ممنوع از ارث نباشند از يکديگر ارث خواهند برد. بر اساس مواد 900 و 901 قانون مدنی چگونگی ارث بردن زن و شوهر از یک‌دیگر را در سه حالت می‌توان تقسیم‌بندی کرد. در ادامه این سه حالت را بررسی خواهیم کرد :

فوت شوهر

در صورت فوت شوهر، همسر وی با وجود وراث دیگر از هر طبقه ای، از اموال متوفی ارث می‌برد. ارث بردن همسر بعد از مرگ شوهر در دو حالت زیر قابل بررسی است:

1. اگر شوهر دارای فرزند یا نوه باشد، سهم الارث زن یک هشتم ترکه است.
2. اگر شوهر دارای فرزند یا نوه نباشد، سهم الارث زن یک چهارم ترکه است.

بر اساس ماده 942 قانون مدنی، در صورت تعدد زوجات ربع یا ثمن ترکه که تعلق به زن دارد بین همه آنان بالسویه تقسیم خواهد شد. همچنین بر اساس ماده 946 قانون مدنی، زوج از تمام اموال زوجه ارث می‌برد و زوجه در صورت فرزند دار بودن زوج یک هشتم از عین اموال منقول و یک هشتم از قیمت اموال غیرمنقول اعم از عرصه و اعیان ارث می‌برد در صورتی که زوج هیچ فرزندی نداشته باشد سهم زوجه یک چهارم از کلیه اموال به ترتیب بالا است.

فوت زن

بر اساس بند 1 ماده 899 قانون مدنی و بند 1 ماده 900 قانون مدنی، در صورت فوت زن، اگر دارای فرزند یا نوه باشد هرچند از شوهر دیگر، یک چهارم از اموال باقی مانده به شوهر به ارث می‌رسد و اگر زن دارای فرزند یا نوه نباشد، نصف اموال به عنوان سهم الارث به شوهر خواهد رسید و باقی مانده اموال بین وراث تقسیم خواهد شد. بر اساس ماده 949 قانون مدنی، در صورت نبودن هیچ وارث دیگر به غیر از زوج یا زوجه شوهر تمام ترکه زن متوفاه خود را می‌برد لیکن زن فقط نصیب خود را و بقیه‌ ترکه شوهر در حکم مال اشخاص بلا وارث و تابع ماده 866 خواهد بود.

بعد از طلاق

اگر مرد همسرش را با طلاق رجعی مطلقه کند و هر یک از آن‌ها قبل از زمان عده فوت کنند، دیگری از متوفی ارث می‌برد و اگر فوت پس از زمان عده باشد، هیچ یک از دیگری ارث نمی‌برند. بر اساس ماده 943 قانون مدنی، اگر شوهر زن خود را به طلاق رجعی مطلقه کند هر یک از آن‌ها که قبل از انقضا عده بمیرد دیگری از او ارث می‌برد لیکن اگر فوت یکی ‌از آن‌ها بعد از انقضاء عده بوده و یا طلاق بائن باشد از یک‌دیگر ارث نمی‌برند. همچنین بر اساس ماده 944 قانون مدنی، اگر شوهر در حال مرض زن خود را طلاق دهد و در ظرف یک سال از تاریخ طلاق به همان مرض بمیرد زوجه او ارث می‌برد اگر چه ‌طلاق بائن باشد مشروط بر اینکه زن شوهر نکرده باشد.

انحصار وراثت چیست؟

می‌دانیم که اموال متوفی به وراث او خواهد رسید. بنابراین پس از فوت شخص، باید وراث متوفی تعیین شوند. وراث باید به لحاظ قانونی تایید شوند، به مراحل تعیین و تایید وراث از جانب مرجع قضایی و تعیین میزان سهم وراث و تشریفات آن، انحصار وراثت گفته می‌شود. برای آن‌که وراث بتوانند به سهم خود برسند، لازم است از جانب دادگاه تاییدیه بگیرند.

مراحل انحصار وراثت

وراث بعد از فوت متوفی باید لیست تمامی اموال و دارایی‌های منقول و غیرمنقول او را به اداره دارایی حوزه محل سكونت متوفی ارائه کنند و رسید آن‌ها را دریافت کنند.این رسید را باید همراه با تقاضای گواهی انحصار وراثت به دادگاه ارائه کنند. ( این امر بعد از سال 1395 طی بخشنامه‌ای به بعد از اخذ گواهی انحصار وراثت موکول گردید.) به این معناست که در صورتی که شخصی قبل از سال 95 فوت کرده باشد ابتدائا باید اظهارنامه مالیات بر ارث وی از اداره دارایی اخذ شده و ضمیمه دادخواست صدور گواهی انحصار وراثت گردد.

همچنین در صورتی که شخصی بعد از سال 95 فوت کرده باشد نیازی به ارائه اظهارنامه مالیات بر ارث نخواهد بود. همچنین بعد از صدور گواهی انحصار وراثت می‌تواند اقدام به ثبت اظهارنامه مالیات بر ارث کند.

تقاضای انحصار وراثت

وارث متوفی و یا سایر اشخاص ذی نفع می‌توانند از شورای حل اختلاف، تقاضای صدور گواهی انحصار وراثت کنند. ابتدا لازم است وارث و سهم الارث هر یک از آنان در همان مرجع قضایی مشخص شود. در این خصوص مرجع قضایی پس از رسیدگی، گواهی انحصار وراثت صادر خواهند کرد.

شرایط محرومیت وراث از ارث

فرد صاحب مال تا زماني که زنده است مي‌تواند همه گونه دخل و تصرفي در اموال خودش داشته باشد. بر اساس شرع ممکن است شرایطی مانع از تحقق ارث شود. مانند کسی که به عمد، شخصی را که از او ارث می‌برد، بکشد اما این با باور عمومی که درباره محرومیت از ارث وجود دارد متفاوت است. قانون‌گذار در ماده 837 قانون مدنی صراحتاً اعلام کرده است که اگر کسی به موجب وصیت، یک یا چند نفر از ورثه خود را از ارث محروم کند، وصیت او فاقد هرگونه اعتبار قانونی است.

توافق وراث برای فروش سهم الارث

در صورتی که توافقی بین وراث، ورثه شکل گیرد، آن‌ها می‌توانند سهم الارث را طوری که همگی رضایت داشته باشند بین خود تقسیم کنند یا به فروش رسانند. در این صورت تقسیم نامه‌ای اعم از عادی یا رسمی، توسط وراث تنظیم می‌شود.

مال مشاع چیست؟

ملک مشاع در واقع نوعی ملک است که مالکیت عرصه و اعیان آن بین دو یا چند نفر مشترک خواهد بود. هر یک از بخش‌های این ملک تحت مالکیت شرکا است. حال جالب است بدانید که در اصطلاحات قانونی نیز به این نوع از ملک‌ها “اشاعه” .

اگر می خواهید درباره ی دستور فروش ملک مشاع، مستندات قانونی و نکات مهم آن اطلاعات بیشتری بخوانید کلیک کنید :

آیا امکان فروش ملک ورثه‌ای بدون رضایت یکی از وراث وجود دارد؟

اگر به هر دلیلی وراث برای فروش سهم الارث به توافق نرسند و یکی از وراث حاضر به فروش نباشد، هر یک از وراث می‌توانند جداگانه برای فروش سهم الارث خود اقدام کند. ورثه می‌توانند دادخواست فروش سهم الارث مشاع را به دادگاه محل وقوع ارائه کنند. با ارائه این دادخواست، پس از صدور دستور فروش سهم الارث مشاع در دادگاه، با تشکیل پرونده اجرایی، مدیر اجرا طبق مقررات قانون اجرای احکام مدنی، نسبت به مزایده و فروش سهم الارث مشاع اقدام خواهد نمود.

نقش وکیل متخصص در فروش سهم الارث وراثت چیست؟

وجود یک وکیل با تجربه در زمینه فروش سهم الارث وراث، امکان فروش سهم الارث قبل از تقسیم و فروش سهم الارث مشاع، علاوه بر از بین بردن امکان اشتباه، سرعت روند فروش سهم الارث وراث را نیز افزایش خواهد داد. همچنین کمک بسیاری به شخص مطالبه کننده می‌کند.

مشاوره با وکلای دادصا ( کلیک کنید) 

تماس با وکیل پایه یک دادگستری مریم صاین پور ( کلیک کنید)

نمونه دادخواست دستور فروش ملک ورثه ای

خواهان: یکی از وراث
خوانده: کلیه ورثه به استثنا خواهان
وکیل یا نماینده حقوقی: مریم صاین پور
تعیین خواسته و بهای آن: تقاضای صدور دستور فروش ملک مشاع (مشترک)
دلایل و منضمات: وکالتنامه وکیل، نظریه کارشناس اداره ثبت مبنی بر عدم امکان افراز ملک شماره…، رای شماره… مبنی بر عدم امکان تقسیم و…‌

شرح خواسته:
ریاست محترم شعبه… دادگاه عمومی حقوقی شهرستان …
با سلام و احترام
با توجه به نظر کارشناس… و رای صادره از شعبه …. مبنی بر عدم امکان افراز ملک با شماره ثبت …. صدور دستور فروش ملک مذکور به موجب ماده …. از طریق مزایده مورد استدعاست.
با تشکر و تجدید احترام
مریم صاین پور

نمونه صلح نامه ارث (متن رضایت نامه وراث برای فروش ملک)

ماده ۱- طرفین قرارداد صلح

بند یک : مصالحین

۱- آقای …. فرزند ……….. متولد …….. به شماره شناسنامه ……… و کد ملی …… صادره از ……. به نشانی ……… تلفن………. .

۲- خانم …. فرزند ………. متولد …….. به شماره شناسنامه ……… و کد ملی …… صادره از ……. به نشانی ……… تلفن……….

بند دو : متصالح

۱- آقای …. فرزند ……….. متولد …….. به شماره شناسنامه ……… و کد ملی …… صادره از ……. به نشانی ……… تلفن………. .

ماده ۲- مورد صلح

سهم الارث فرد مصالح جناب آقای…. به مشخصات ۲ دانگ از ۶ دانگ ملک با مشخصات …..

ماده ۳- عوض صلح

(عوض صلح را میتوانید رایگان بگذارید و یا اگر مبلغ میگیرد میزان آن را ثبت کنید مثلا ۲۰۰ میلیون تومان و…)

ماده ۴- شرایط قرارداد صلح

بند یک: مصالحین به موجب این قرارداد کلیه حقوق ناشی از مالکیت سهم الارث خود را به طرف دیگر (متصالح) صلح نموده و هیچ گونه ادعایی در این خصوص نخواهند داشت

بند دو: هیچ گونه اختیار فسخ در این معامله درج نشده است و قرارداد فی مابین طرفین لازم الاجرا می باشد.

بند سه: مصالحین به موجب این قرارداد ملزم گردیدند در تاریخ ……. در دفترخانه رسمی شماره ……… به نشانی ……… حاضر گردیده و نسبت به تنظیم سند رسمی صلح در حق متصالح اقدام نمایند.

بند چهار: …

بند پنجم:…