ساخت خانه در زمین کشاورزی

زمین‌های کشاورزی و باغات، معمولا مکان‌های بسیار خوش آب و هوا بوده و در سالیان اخیر، به جز مواردی که مالکین زمین زراعی برای راحتی و نزدیکی به محل کشت و زراعت یا باغات خود، نیاز به سکونت در محل زمین دارند، بسیار افراد به منظور ویلا سازی در مناطق خوش آب و هوا، و به این دلیل که قیمت این زمین‌ها از زمین‌های مسکونی، پایین‌تر است، اقدام به خرید زمین کشاورزی و ساخت ویلا می‌نمایند.

شاید اکثرا به این مسئله توجه ندارند که بدون تغییر کاربری زمین کشاورزی، امکان ساخت بنا در آن، وجود ندارد و بدون دریافت مجوزهای لازم، اقدام به این عمل می‌نمایند؛ و بالتبع با پیگیری‌های قانونی، متحمل ضرر و زیان‌های بسیار، از جمله، تخریب بنا می‌شوند. در صورتی‌که قصد خرید زمین زراعی و ساخت بنا در آن را دارید، برای آشنایی با جزئیات امر، با ما همراه باشید. با دادصا همراه باشید.

تفاوت زمین کشاورزی با مسکونی چیست؟

تفاوت اصلی زمین‌های مسکونی با کشاورزی، شاید از نامشان به خوبی پیدا باشد. زمین کشاورزی همان طور که از نامش پیداست، خاص فعالیت‌های زراعی و کشت و کار است. نوع کاربری زمین، محل قرار گرفتن و امکانات متعلق به زمین‌های کشاورزی با مسکونی کاملا متفاوت است. زمین‌های کشاورزی معمولا در اطراف شهرها و بیش‌تر در نقاطی که امکان تأمین آب مورد نیاز برای فعالیت زراعی فراهم باشد، قرار دارند و تنها به منظور کشت و زراعت مورد استفاده قرار می‌گیرند.

پایداری این زمین‌ها بر اساس تأمین آب بوده و امکانات دیگر مانند برق و گاز، اولویتی ندارند. در مقابل، زمین‌های مسکونی در محدوده داخلی شهرها بوده و به منظور ساخت و ساز، مورد استفاده قرار می‌گیرند. وجود کلیه امکانات سکونت از قبیل آب، برق، گاز و وسایل ارتباطی، در زمین‌های مسکونی، ضروری و از شرایط اصلی ساخت و ساز است.

زمین با کاربری زراعی و کشاورزی 

زمین‌های کشاورزی و زراعی، همان‌طور که گفته شد در اطراف شهرها قرار دارند. این زمین‌ها، خود به دو دسته باغات و زراعی، تقسیم می‌شوند. باغ‌ها زمین‌هایی هستند که قابلیت کاشت درخت داشته و به همین دلیل به کاشت درخت اختصاص داده می‌شوند؛ دسته دیگر، خاص کاشت محصولات زود بازده کشتی و صیفی‌‌جات هستند ولی به صورت کلی، زمین کشاورزی نامیده می‌شوند.

آیا ساخت و ساز در زمین کشاورزی غیر قانونی است؟

از آن‌جا که زمین‌های کشاورزی، نقش مهمی در چرخه اقتصادی کشور و تأمین مایحتاج مردم، بر عهده دارند، جز در موارد ضروری، امکان تغییر کاربری در آن‌ها وجود ندارد. طبق قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات، مصوب سال 1374، به منظور حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها و تداوم و بهره‌وری آن‌ها، از تاریخ تصویب این قانون، تغییر کاربری اراضی و باغها در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک‌ها، جز در موارد ضروری، ممنوع می‌باشد.

هم‌چنین برای تشخیص موارد ضروری، در وزارت جهاد کشاورزی، کمیسیونی مسئول بررسی و صدور مجوز برای درخواست‌های مربوط به تغییر کاربری ضروری شد. اعضای این کمیسیون عبارتند از: رئیس جهاد کشاورزی، رئیس سازمان مسکن و شهرسازی، مدیر امور اراضی، مدیر کل حفاظت از محیط زیست استان مربوطه، و نماینده استاندار.

شرایط ساخت بنا و مراحل دریافت مجوز ساخت، در زمین‌های کشاورزی و مزروعی

از آن‌جا که امکان استفاده مسکونی از زمین‌های کشاورزی وجود ندارد، برای ساخت ملک در زمین کشاورزی، باید اقدام به تغییر کاربری زمین نمود؛ زیرا در صورتی‌که به‌صورت غیر قانونی، اقدام به ساخت بنا نمائید، در هر شرایطی، امکان حکم تخریب وجود دارد. به این منظور، قبل از اقدام به ساخت بنا، طی مراحل زیر برای اخذ مجوز تغییر کاربری، ضروری است:

• ارائه درخواست تغییر کاربری به اداره جهاد کشاورزی به همراه مدارک مالکیت زمین و تأییدیه طرح مورد نظر و نقشه عرصه مورد اجراء، و استعلامات دستگاه‌های ذیربط مطابق ماده 7 قانون 
• بررسی مشخصات زمین و ارسال مدارک، کروکی و گزارش کار به اداره مدیریت امور اراضی استان توسط مدیریت جهاد کشاورزی
• ثبت درخواست ساخت خانه و گزارش مدیریت جهاد کشاورزی در دبیرخانه کمیسیون
• طرح و بررسی در کمیسیون مدیریت امور اراضی و بازدید اعضای کمیسیون از ملک مورد نظر
• بررسی پرونده پس از گزارش بازدید نماینده کمیسیون
• اعلام پذیرش یا رد درخواست تغییر کاربری
• صدور مجوز برای درخواست تأیید شده در صورتی‌که زمین دارای عوارض قانونی نباشد. 
• در صورتی‌که زمین دارای عوارض باشد پس از تعیین قیمت عوارض و پرداخت آن، مجوز صادر می‌شود.

حکم ساخت و ساز در زمین کشاورزی 

ساخت و ساز در زمین‌های کشاورزی، مطلقا ممنوع بوده و در صورت تخلف، شخص، تحت پیگرد کیفری قرار خواهد گرفت. پرونده‌های مربوطه نیز در کمیسیون ماده 99 قانون، مورد رسیدگی قرار می‌گیرند. تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی و باغ‌ها، تفاوتی با هم ندارند و هر دو برای ساخت نیاز به مجوز دارند.

طبق ماده 3 قانون حفظ کاربری اراضی، در صورت اقدام به تغییر کاربری اراضی توسط مالکان یا متصرفان و ساخت غیر قانونی بنا، علاوه بر قلع و قمع بنا، محکوم به پرداخت جزای نقدی، معادل یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغ‌ها بر حسب قیمت روز زمین، با در نظر گرفتن کاربری جدید که مد نظر متخلف بوده، می‌شوند. هم‌چنین در صورت تکرار تخلف، محکوم به حداکثر جزای نقدی و تحمل حبس از یک تا شش ماه، خواهند شد.

ساخت خانه پیش ساخته در زمین‌های کشاورزی

برای ساخت و ساز در زمین های کشاورزی در ابتدا باید مجوز انجام این کار را از اداره جهاد کشاورزی دریافت کرد سپس برای انجام آن اقدام کرد. اگر به صورت خود جوش به ساخت این اراضی بپردازید ساخت ملک، غیر قانونی می باشد و می توانند آن را در هر زمانی و با هر شرایطی تخریب کنند.

خانه و ویلاهای پیش ساخته، به دو دسته خانه پیش ساخته قابل حمل و خانه یا  ویلای پیش ساخته غیر قابل حمل، تقسیم بندی می‌شوند. اصولا نوع قابل حمل ویلا، نیازی به صدور مجوز ندارد؛ زیرا برای نصب احتیاجی به گودبرداری یا تخریب زمین نیست، اما درباره نوع غیر قابل حمل خانه پیش ساخته، به دلیل تفاوت نظرات و قوانین شهرهای مختلف، باید از طریق شهرداری منطقه‌ی قرار گیری زمین، کسب تکلیف و یا دریافت مجوز نمود.

با توجه به این‌که در ساخت خانه‌های پیش ساخته، از سیمان و بتن استفاده نمی‌شود و محل استفاده از آن‌ها، در خارج از شهرها و مناطق مسکونی است، هیچ گونه خطر و مزاحمتی برای دیگران ندارد. تنها نکته مهم این است که، زمین مورد نظر برای ساخت خانه پیش ساخته، باید جزء اراضی ملی نبوده و متقاضی دارای سند مالکیت زمین باشد.

متراژ مجاز ساخت در زمین کشاورزی

بر اساس ماده 2 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها در رابطه با حد مجاز ساخت بنا در زمین کشاورزی بیان می کند که تغییر کاربری زمین های کشاورزی برای سکونت صاحب باغ تا 500 متر مربع ایرادی ندارد اما فقط یک دفعه امکان پذیر است.

طی جلسه ای در دیوان عالی کشور و صدور رای وحدت رویه شماره 724 به تاریخ 1391/1/22؛اگر تغییر کاربری زمین با اجازه اعضای کمیسیون موضوع تبصره یک اصلاحی سال 1385 ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها باشد فقط یک بار از پرداخت عوارض های دولتی معاف می شود.

حد مجاز ساخت خانه و بنا در زمین‌های کشاورزی

طبق تبصره 1 ماده 2 قانون حفظ کاربری اراضی کشاورزی و باغ‌ها: تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی و زراعی، برای سکونت مالک باغ، تا پانصد متر مربع ایرادی ندارد؛ اما تنها برای یک مرتبه، امکان پذیر است؛ هم‌چنین احداث دام‌داری، مرغ‌‌داری، تولیدات گلخانه‌ای و استخرهای ماهی و مانند این‌ها، مشمول پرداخت عوارض تغییر کاربری نمی‌شوند. بر اساس رأی وحدت رویه شماره 724 سال 1391، اگر تغییر کاربری با اجازه اعضای کمیسیون موضوع تبصره 1 اصلاحی ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات باشد، تنها یک بار از پرداخت عوارض معاف می‌شود.